Die Immobilienpreise in Europa steigen weiter und übertreffen in vielen Ländern die Inflation. Die jährlichen Steigerungen reichten im zweiten Quartal 2026 von 0,6 % in Deutschland bis 16,5 % in Portugal.
Die Immobilienpreise steigen in weiten Teilen Europas weiter, allerdings mit sehr unterschiedlichem Tempo. Portugal, Bulgarien und Spanien verzeichneten im zweiten Quartal 2026 zweistellige Jahressteigerungen, während die Preise in Finnland, Luxemburg und Frankreich sanken.
EU-weit stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 4,7 % und übertrafen damit die Inflation von 3,2 %.
Wo also steigen die Preise am schnellsten und wie viel von diesem Wachstum bleibt übrig, wenn man die Inflation berücksichtigt?
Anstieg um über 15 % in Portugal und Bulgarien
Laut Eurostat verzeichneten neun von 29 europäischen Ländern einen zweistelligen Anstieg der Immobilienpreise im Jahresvergleich. Portugal verzeichnete im zweiten Quartal 2026 mit 16,5 % den höchsten Anstieg gegenüber dem Vorjahr, dicht gefolgt von Bulgarien (15,5 %).
Mikk Kalmet, Immobilienexperte bei Global Property Guide, stellte fest, dass die starke Nachfrage nach Wohnraum in Portugal weiterhin das Angebot übersteigt, insbesondere in Lissabon, Porto und beliebten Küstengebieten. „Begrenzter Neubau, ausländische Investitionen, touristische Nachfrage und anhaltende Wohnungsknappheit haben alle zu steigenden Preisen beigetragen“, sagte er gegenüber The European Circle Business.
Kalmet erklärte, dass in Bulgarien steigende Haushaltseinkommen, Lohnwachstum, relativ erschwingliche Hypothekenfinanzierungen und eine starke Nachfrage nach Immobilien als Investition zu Preissteigerungen geführt hätten.
Auch Litauen (14,3 %), die Slowakei (13,6 %), Kroatien (12,7 %), Spanien (12,1 %), Rumänien (12,1 %), Lettland (11,4 %) und Ungarn (10,2 %) verzeichneten Zuwächse von mehr als 10 %.
Auch Dänemark (9,4 %), Slowenien (9,1 %) und Tschechien (8,6 %) lagen nahe der 10 %-Marke.
Auch in Zypern (7,9 %), Malta (6,9 %), Polen (6,3 %), Irland (6 %), Estland (5,8 %), Österreich (5,1 %) und Schweden (4,8 %) stiegen die Immobilienpreise stärker als im EU-Durchschnitt.
Drei Länder verzeichneten Rückgänge
Finnland (-2,7 %), Luxemburg (-2,2 %) und Frankreich (-0,8 %) waren die einzigen Länder, in denen die Immobilienpreise in diesem Zeitraum im Jahresvergleich zurückgingen.
Mikk Kalmet verwies auf ein schwaches Wirtschaftswachstum in Finnland sowie ein gedämpftes Verbrauchervertrauen und die anhaltenden Auswirkungen höherer Zinssätze.
„In Frankreich haben Erschwinglichkeitsbeschränkungen, eine relativ schwache Immobiliennachfrage und die Auswirkungen zuvor erhöhter Hypothekenzinsen zu einem Abwärtsdruck auf die Preise geführt“, sagte Kalmet und fügte hinzu, dass die wirtschaftliche Unsicherheit auch einige potenzielle Käufer dazu ermutigt habe, Käufe aufzuschieben.
Unter den „Big Four“-Volkswirtschaften der EU ragt Spanien mit einem Anstieg von 12,1 % heraus, während Italien (4 %) unter dem EU-Durchschnitt liegt. Deutschland verzeichnete nur einen leichten Anstieg von 0,6 % und lag damit knapp vor Frankreich, wo die Immobilienpreise um 0,8 % sanken.
„(In Deutschland) sind die höheren Hypothekenzinsen zurück. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum verschlechtert sich. Die Nachfrage nach Hypothekendarlehen schwächt sich ab“, schreiben Carsten Brzeski und Franziska Biehl von ING in ihrer Analyse.
Lokale Fundamentaldaten bestimmen die Wohnraumkluft in Europa
Kalmet wies darauf hin, dass die unterschiedlichen Wachstumsraten der Immobilienpreise größtenteils den nationalen Wohnungsmangel, das Einkommenswachstum, die Hypothekenbedingungen und die demografische Entwicklung widerspiegeln. „Die Immobilienmärkte sind grundsätzlich lokal, auch wenn in den europäischen Ländern viele der gleichen wirtschaftlichen und monetären Bedingungen herrschen“, sagte er.
In Ländern mit starker Nachfrage und begrenzter Bautätigkeit kommt es tendenziell zu schnelleren Preissteigerungen. Im Gegensatz dazu verzeichneten Länder mit schwächerem Wirtschaftswachstum, gedämpfter Haushaltsnachfrage oder größerer Sensibilität gegenüber Kreditkosten ein langsameres Wachstum oder sinkende Preise.
Das reale Wachstum ist immer noch stark
Unter Berücksichtigung der Inflation ist das reale Wachstum der Immobilienpreise in vielen Ländern immer noch stark.
In der EU stiegen die Immobilienpreise bei einer Inflationsrate von 3,2 % real um 1,5 %.
Allerdings blieb das Wachstum in mehreren Ländern deutlich stärker. In Portugal beispielsweise betrug die Inflation in diesem Zeitraum 3,6 %, was zu einem realen Immobilienpreiswachstum von 12,1 % führte.
Auch in der Slowakei (9,4 %), Bulgarien (9,1 %), Litauen (8,8 %), Spanien (8,3 %), Lettland (7,9 %), Dänemark (7,7 %), Ungarn (7,7 %) und Kroatien (7,5 %) betrug das reale Wachstum über 7 %.
Sechs Länder verzeichneten reale Rückgänge, allen voran Luxemburg mit einem Rückgang von 6,4 %. Auch in Frankreich sanken die realen Immobilienpreise um 3,2 % und in Deutschland um 2 %.
Kalmet erklärte, was die Immobilienpreise in diesem Jahr getrieben hat: „Drei Faktoren stechen hervor: anhaltender Wohnungsmangel, wachsendes Haushaltseinkommen und sich ändernde Hypothekenbedingungen. In vielen europäischen Ländern konnte der Wohnungsbau nicht mit der Wohnungsnachfrage Schritt halten.
Wie geht es weiter mit den Immobilienpreisen?
Kalmet geht davon aus, dass der anhaltende Wohnungsmangel und die anhaltende Nachfrage zu weiteren Preissteigerungen in vielen europäischen Märkten führen könnten. Allerdings dürfte das Wachstum uneinheitlich bleiben, und ein weiteres Jahr mit zweistelligen Zuwächsen ist keine Selbstverständlichkeit.
„Die größte Unsicherheit sind die Zinssätze. Die EZB hat die Zinsen im September 2026 als Reaktion auf den erneuten Inflationsdruck angehoben. Höhere Hypothekenkosten in Kombination mit einer schwächeren Kaufkraft aufgrund steigender Energiepreise könnten die Immobiliennachfrage bremsen“, sagte er.
Brzeski und Biehl stellten fest, dass potenzielle Käufer in Deutschland nun mit einer herausfordernden Kombination aus höheren Immobilienpreisen, höheren Finanzierungskosten und den anhaltenden Auswirkungen einer schwächeren realen Kaufkraft konfrontiert sind, die durch die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen des Krieges im Nahen Osten verursacht wird.
