In weiten Teilen Europas sind die Immobilienpreise deutlich höher gestiegen als die lokalen Einkommen, sodass Lissabon zu den am wenigsten erschwinglichen Immobilienmärkten des Kontinents gehört.
In Paris und London ist ein Eigenheim im Vergleich zum örtlichen Einkommen erschwinglicher als in Lissabon.
Portugal vermarktet sich seit Jahren als eine der großen Erfolgsgeschichten Europas: Sonnenschein, Sicherheit, eine boomende Tourismusbranche und eine beneidenswerte Lebensqualität. Doch hinter dem Postkartenbild verbirgt sich einer der angespanntesten Immobilienmärkte des Kontinents.
Nach den neuesten Zahlen der Datenplattform Numbeo kostet ein Haus in Lissabon mittlerweile etwa das 18,7-fache des Jahreseinkommens eines typischen Haushalts.
Unter den Großstädten Europas ist nur die kroatische Küstenstadt Split vergleichbar.
10 Städte mit dem höchsten Preis-Einkommens-Verhältnis in Europa
Das Preis-Einkommens-Verhältnis ist eines der am häufigsten verwendeten Maßstäbe für die Erschwinglichkeit von Wohnraum.
Es vergleicht die Kosten für den Kauf eines typischen Eigenheims mit dem Einkommen eines durchschnittlichen Haushalts und zeigt, wie viele Einkommensjahre für den Kauf einer Immobilie erforderlich sind.
Je höher es steigt, desto weiter geraten Häuser außer Reichweite für diejenigen, die ein lokales Einkommen verdienen.
Als Faustregel gilt, dass ein Verhältnis über 10 bereits einen problematischen Markt für Käufer signalisiert, so Mike Langen, leitender Immobilienökonom bei ABN AMRO. Der Schwellenwert basiert auf Standardregeln für Hypothekendarlehen, die die Wohnkosten auf etwa 30 % des Haushaltseinkommens begrenzen und die Kreditlaufzeit in der Regel auf 30 Jahre begrenzen.
Im Vergleich dazu liegen Lissabon und die kroatische Stadt Split mit einem Preis-Einkommens-Verhältnis von jeweils 18,7 an der Spitze der Rangliste, was fast dem Doppelten des als problematisch geltenden Wertes entspricht.
Es folgen Prag, Mailand und Tirana (18,1), Wien (17,4), Belgrad (17,2), Paris (17,0), London (16,0) und Brünn (15,8), was zeigt, dass Wohneigentum in vielen der größten Städte Europas immer unerreichbarer geworden ist.
Dennoch bietet Portugals Hauptstadt eines der deutlichsten Beispiele dafür, wie die Immobilienpreise von der lokalen Kaufkraft abhängen können.
Die starke Divergenz zwischen Immobilienpreisen und Löhnen im Land im letzten Jahrzehnt trägt dazu bei, zu erklären, warum Lissabon heute zu den am wenigsten erschwinglichen Immobilienmärkten Europas zählt.
Portugal: Immobilienpreise steigen um 240 %, Löhne um 59 %
Den Daten des Global Property Guide zufolge sind die Immobilienpreise in Portugal in den vergangenen zehn Jahren um fast 240 % gestiegen.
Im gleichen Zeitraum stieg der durchschnittliche portugiesische Lohn von etwa 839 Euro pro Monat auf 1.333 Euro, was einem Anstieg von etwa 59 % entspricht.
Die Preise stiegen viermal schneller als die Einkommen. Und in Lissabon könnte dieser Abstand sogar noch größer sein als im Landesdurchschnitt.
Eine Wohnung im Zentrum von Lissabon kostet etwa 6.763 € pro Quadratmeter. Damit kostet eine bescheidene 50-Quadratmeter-Wohnung rund 338.000 Euro.
Bei einem durchschnittlichen Nettogehalt von rund 1.416 Euro pro Monat – etwa 17.000 Euro pro Jahr – entspricht das fast 19 Gehaltsjahren, ohne dass ein einziger Euro für etwas anderes ausgegeben wird.
Warum die Immobilienpreise in Portugal weiter steigen
Die gängige Erklärung ist oft einfach: nicht genügend Wohnungen.
Die Warnungen kommen nicht mehr nur von Marktdaten.
In ihrer Wirtschaftsumfrage 2026 beurteilte die OECD Portugal als eines der Länder mit dem geringsten Zugang zu Wohnraum in der entwickelten Welt und verwies auf regulatorische Hindernisse, einen schwachen Mietmarkt und ein Wohnungsangebot, das nur langsam auf die Nachfrage reagiert.
Junge Menschen seien am stärksten betroffen, betonte die Institution.
Das Land baut weit weniger Häuser, als es braucht. Portugal stellt derzeit etwa 25.000 bis 30.000 Häuser pro Jahr fertig, während Branchenverbände und öffentliche Schätzungen davon ausgehen, dass das Land jährlich etwa 45.000 bis 50.000 Häuser benötigt, um die Nachfrage zu decken.
Und Portugal wendet nur etwa 2 % seines Wohnungsbestands für den Sozialwohnungsbau auf, was einer der niedrigsten Anteile in Europa ist.
Untersuchungen legen jedoch nahe, dass die Geschichte komplizierter ist.
In seinem neuesten Wohnungsmarktmonitor wies ABN AMRO darauf hin, dass Einkommenswachstum und niedrigere Hypothekenzinsen in der Vergangenheit einen viel größeren Einfluss auf den Anstieg der Immobilienpreise in ganz Europa hatten als Bevölkerungswachstum oder Bauknappheit.
Eine Krise breitet sich auf die Straße aus
Die Immobilienkrise hat Portugals größte Welle von Immobilienprotesten seit Jahrzehnten angeheizt. Unter dem Motto „Já não dá“ – „Es geht einfach nicht mehr“ – hat die Bewegung „Casa para Viver“ („Häuser zum Leben“) seit 2023 Zehntausende im ganzen Land auf die Straße gebracht.
Aktivisten fordern strengere Mietkontrollen, mehr bezahlbaren Wohnraum und die Nutzung leerstehender Gebäude und argumentieren, dass der Zugang zu Wohnraum ein verfassungsmäßiges Recht sei.
Am deutlichsten ist die Krise vielleicht am Stadtrand von Lissabon zu spüren, wo Familien in informellen Siedlungen wie Talude in Loures mit der Räumung drohen, obwohl viele Vollzeit arbeiten und sich immer noch keine marktüblichen Mieten leisten können.
Für Jaime Luque, Mitglied des Wohnungsbeirats der Europäischen Kommission, gehen die Folgen über den Immobilienmarkt hinaus.
Wenn Lehrer, Krankenschwestern, Polizisten, junge Berufstätige und Studenten es sich nicht mehr leisten können, in einer Stadt zu leben, verliert diese Stadt seiner Ansicht nach ihre wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit.
Steht Portugals Immobilienblase vor dem Platzen?
Trotz des zunehmenden Drucks auf die Erschwinglichkeit rechnen nur wenige Ökonomen mit einem bevorstehenden Immobiliencrash.
Eine Blase bedeutet, dass sich die Preise von den zugrunde liegenden Fundamentaldaten gelöst haben und anfällig für eine starke Korrektur sind.
Die Banco de Portugal warnte in ihrem Finanzstabilitätsbericht vom Mai 2026, dass Angebotsengpässe weiterhin die Preise in die Höhe treiben, schreibt aber auch strengen Kreditvergabegrenzen zu, dass riskante Kreditaufnahmen – der übliche Auslöser einer Immobilienkrise – in Schach gehalten werden.
BPI Research hat kürzlich seine Prognose für das Wachstum der Immobilienpreise in Portugal im Jahr 2026 auf 11,7 % angehoben.
Portugal profitiert weiterhin von der strukturellen Nachfrage, dem relativ begrenzten Angebot und dem anhaltenden internationalen Interesse.
Mit anderen Worten: Portugals Immobilienmarkt kann außergewöhnlich teuer sein, ohne sich unbedingt in einer klassischen Spekulationsblase zu befinden.
Allerdings sind Erschwinglichkeitskennzahlen blinkende Warnsignale.
Ein Preis-Einkommens-Verhältnis nahe 19, verbunden mit einem Anstieg der Immobilienpreise um etwa 240 % über ein Jahrzehnt, während die Löhne nur um 59 % stiegen, deutet darauf hin, dass es immer schwieriger geworden ist, Bewertungen allein anhand der inländischen Einkommen zu rechtfertigen.
Das ist keine Garantie dafür, dass die Preise fallen.
Es deutet jedoch darauf hin, dass Lissabon zu einem der am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkte Europas geworden ist und die Kluft zwischen Immobilienpreisen und lokalen Einkommen so groß ist wie nie zuvor in den letzten Jahrzehnten.
